КАПРЕМОНТ – ПРОБЛЕМА ЖИЛЬЦОВ



В конце июля президент подписал законопроект, предусматривающий создание Фонда содействия реформированию ЖКХ. На 250 миллиардов рублей, распределяемых через фонд, планируется переселить людей из аварийного жилья и провести капитальный ремонт тех домов, которые еще можно отремонтировать. В законе сказано, что фонд будет работать до 1 января 2012 года. При этом капитальный ремонт за государственный счет будет произведен в последний раз. В дальнейшем собственник сам должен следить за своим имуществом. Ведь финансовые расходы, согласно Жилищному кодексу, несут жильцы приватизированных или купленных квартир.



Государственное финансирование капремонта – это замечательно. Но если дом не успеют отремонтировать до указанной даты, капремонт станет проблемой жильцов? В любом случае, это далеко не единственная проблема назревающей жилищной реформы.



Вечные вопросы



Из Жилищного кодекса следует, что жильцы могут непосредственно управлять своим домом, а могут через товарищество собственников жилья (ТСЖ). При этом ТСЖ обозначены новым законом в качестве возможных получателей средств. Но как бы не получилось так, что деньги на капремонт от местной власти получат лишь товарищества, где сидят «свои» люди. А «открытость и прозрачность» обернётся широким полем для действий взяточников. Как отмечает эксперт ИК «Финам» Роман Семчишин: «ТСЖ – это хороший инструмент для управления затратами. Правильные товарищества будут получать деньги, а слишком агрессивные – нет».

Настораживает и сам принцип распределения денежных средств. Сегодня жилищный фонд России составляет около 2,8 млрд. кв. метров. Сумма, выделяемая из средств фонда конкретному региону, по словам депутата Госдумы Владимира Смоленского, высчитывается по формуле: «Количество жилого фонда региона делится на 3 млрд. Результат умножаем на общую сумму средств фонда. И получаем ту сумму, которая будет перечислена на переселение и капитальный ремонт». В расчет при этом не принимается ни состояние жилого фонда в регионе, ни стоимость капремонта конкретных объектов.

Как признают депутаты, 250 млрд. рублей, выделенных в счет фонда, явно недостаточно. По словам Владимира Смоленского, «министерство регионального развития называет необходимую сумму – 12,5 триллиона рублей. Где найти сразу столько денег? С помощью средств Фонда мы можем только запустить механизм жилищно-коммунальной реформы, подвигнуть муниципальные образования проникнуться этой проблемой. А потом уже все пойдет само по себе».

В былые годы все уже шло само по себе. В итоге сегодня в стране 3,2 процента всего жилого фонда признано ветхим, некоторые дома не ремонтировались по 40 – 50 лет, а иные находятся в состоянии полной разрухи.



Как это было



В социалистическое время сложилась практика измерения жилья в квадратных метрах, независимо от его физического состояния. В итоге недвижимость не рассматривалась как капитал, и никто не стремился сохранять в конкурентном виде не принадлежащее ему домовладение. Но сегодня – другое дело. Вложение денег в недвижимость: замечательная инвестиция, приносящая хорошие дивиденды. Люди понимают, что жилье необходимо содержать в исправном состоянии, поскольку это все-таки «твоя» собственность.

Опять-таки, в советский период весь жилищный фонд находился на балансе города или предприятия. Деятельность по ремонту и содержанию зданий была формализована и сводилась к выполнению жилищными конторами установленных Минжилкомхозом технических норм. Сама ситуация породила иждивенческую позицию нанимателей жилья. Мол, жилье-то государственное, и капремонт пусть делает дядя из жилищной конторы. И поначалу, в начале 90-х позволив приватизировать жилье, государство было лояльным. Закон о приватизации жилья от 1991 года передавал права собственности на квартиры жильцам, но обязанности по ремонту оставлял за бывшим нанимателем – муниципалитетом.

В 1994 году произошла маленькая подвижка. Гражданский кодекс РФ объявил собственников жилья одновременно и общедолевыми собственниками домов в целом. Далее: Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 2003 года отменил плату населения за капитальный ремонт. Шаг в сторону населения. Но это, правда, не означало, что собственники жилья не обязаны нести затраты по проведению капитального ремонта. В марте 2005 был обнародован новый Жилищный Кодекс, в котором расходы по капремонту жилья возлагались на собственников квартир. Это тоже могло показаться чистой формальностью. И вот летом 2007 года новый закон, наконец, распределил роли жильцов и обязанности государства: держава поможет, но в последний раз. И то лишь определенной суммой и до 2012 года.



Значит, всё-таки ремонт



Казалось бы, все логично. Капремонт должен осуществляться по потребности, определяемой собственниками, а не тогда, когда решит техник-смотритель из ЖЭКа. Только если бы жилье гражданам передали в хорошем состоянии, и попросили за ним следить – это одно. А когда жильцам за свой счет предлагают отремонтировать руины – это другое.

Сложившаяся «постперестроечная» непоследовательная система управления жилыми зданиями привела к развалу жилого фонда. В многоквартирных домах в частной собственности около 70% жилья. И зачастую правоотношения по совместной собственности квартировладельцев не определены. Здания в целом продолжают числиться за муниципалитетами. А нынешние ЖЭКи и ДЭЗы, осуществляющие управление жильем, не в состоянии выполнять стоящие перед ними задачи. Немногочисленные альтернативные ЖЭКам структуры – ТСЖ, ЖСК, МЖК управляют лишь 7% многоквартирных жилых зданий в России.

Около 90 млн. кв. м жилья относится к категории аварийного. Более 800 млн. кв. м жилья в панельных домах, построенных в 50-70-е годы прошлого века, уже не отвечает минимальным нормам комфорта. А ведь государство владело этим жильем на протяжении многих лет до момента приватизации. И теперь, получается, хочет отстраниться? «Допустим, государство владело домом 20 лет, а собственник – десять, вот в такой пропорции и надо платить. Одновременно тогда надо убрать строчку о взносе за капремонт из платежек», – говорит независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

По оценке независимых аналитиков, стоимость капремонта обойдется жителям в 1−2 тыс. долларов за квадратный метр. «Для каждого дома она будет разной в зависимости от степени ветхости дома, но поднимет коммунальные платежи в три-четыре-пять раз», – предугадывает развитие событий депутат Мосгордумы Сергей Митрохин. Элементарная покраска фасада обойдется жильцам минимум в 200 долларов за метр. Причем ремонтировать нужно очень многие здания. Чтобы убедиться в этом, далеко ходить не надо: стоит заглянуть в грязные подъезды наших домов. В голове возникает одно слово: разруха.

Хоть в счет Фонда по содействию ЖКХ и выделяется в этом году 10 млрд. рублей, этих денег явно мало. Кроме этого, несмотря на недостаток бюджетных средств, унитарные предприятия продолжают практику планирования работ по проведению капремонта. В результате работы ведутся не там, где этого требует техническое состояние здания. Если учесть сомнительный способ распределения денежных средств, остается предположить, что ремонтировать свои обветшалые дома и подъезды владельцам придется все-таки за свой счет.



КСТАТИ



Москва не остается в стороне

В Мосгордуме прошло несколько редакций закона «Основы жилищной политики», где обязанность платить за капремонт своих домов власти предлагают передать москвичам. В принятом законе просто дублируются нормы Жилищного кодекса о том, что расходы по капремонту жилья берут на себя собственники квартир. Депутаты называют это простой формальностью. Но при этом они отмечают, что собственникам квартир никто не запрещает уже сейчас начинать копить деньги на капремонт.